2009-10-23

練乙錚:陸客買樓豈只豪宅 中價環節急升難免

【信報-香島論叢】特區政府當年搞「八萬五」,一個口號拖垮一個特首,事件陰影還未散去,便有環球金融風暴,政府恐怕負資產慘劇重演,以壓縮土地供應之辦法托市,以致去年全年新住宅單位供應量竟降至「八萬五」的十分之一,今年的數字也一樣低。供應如此緊絀,若世界經濟明年全面回穩,香港樓市到時會否全線急升,令「上車盤」和中價樓價格與市民購買力嚴重脫節,從而產生另一政治危機?這顯然不是一個「假設性問題」,故近日豪宅天價引起市民不安之後,曾政府急急出來滅火,強調天價不過是極少數個案,與大市無關,便是蔓延,亦不會釀成災難,中下價樓市準買家可稍安毋躁。筆者不敢認同這個觀點,下面和大家討論一些資料,提出不同看法。

眾所周知,豪宅價格飆升,與陸客需求激增大有關係,天價環節,更是由大陸錢主宰。陸客需求到底有多大呢?業界和政府都未能直接提供這方面的一手資料,故筆者作了一些粗略估算。以樓價一千萬元以上者為豪宅,則今年至九月底為止,全港豪宅成交數為四千九百三十七宗。① 同期間,全港總成交數為七萬九千六百六十一宗,新單位供應總數則為六千二百左右②,約相當於總成交宗數的7.8%;若按此比例推算,成交豪宅當中約有三百八十四個新單位(A)。同期間,豪宅陸客買家人數有多少呢?沒有現成數字,但也可算出一個第一近似值(或曰“ballpark figure”)。今年獲批准的大陸投資移民來港申請,首六個月為一千零三宗③,按比例及同比增長率推算,頭九個月批准一千八百二十三宗。現假設每位獲批主要申請人都買一個住宅單位。(不會全買股票或基金罷?)由於陸客所買香港住宅單位之中,約百分之十四是一千萬元以上的豪宅④,故今年首九個月大陸來港投資移民當中,約有二百五十五位買了本地豪宅(B)。(購樓日期或稍滯後,但可假設與去年獲批移民的陸客當中的滯後買樓者相抵消。)A和B是兩個關鍵數字,我們可以說:今年頭九個月推出的三百八十四個新豪宅當中,新來的大陸投資移民買去了二百五十五個,佔66%(A/B)。這還沒有把期間從大陸抵港開展業務的商業機構為其駐港員工提供宿舍而新置的豪宅單位計算在內,也沒有考慮以其他渠道進入本地豪宅市場的大陸熱錢,等等。(計算亦略去現存豪宅轉手交投及本地買家。)假設如果沒有大陸投資移民進場,豪宅市道持平(甚或因有微量新盤供應而價格略為向下調整),則這批二百多名購豪宅陸客的威力真的非常巨大,直把原來持平的價格推了上天。⑤

豪宅價格飆升對中價樓有沒有傳染作用的問題,筆者認為不重要;現在應該再看的數字,是中價市場的陸客比重。從同一套資料,可以估算出今年頭九個月的中間偏高價樓(五百萬至一千萬元樓價)環節裏的陸客需求狀況。期間,此環節總交投數為七千八百五十七宗,新單位供應估計為六百一十二個(a);由於大陸投資移民購買此價位樓宇者的比例平均為20%,估算此期間新批的大陸投資移民購此價位的宗數為三百六十五(b),約為此價位新單位數的60%(a/b);這也是極高的比例。如果大陸投資移民能以A/B= 66%的比例把豪宅價格推至比天高,則它們也可以a/b= 60%的比例把中間偏高價樓的價格推上極高水平;之所以中間偏高價樓還未出現泡沫,筆者只能認為是香港本地中上家庭的經濟還未復元之故,但一俟明後年環球金融風暴影響消失,本地經濟元氣恢復,則此環節的樓價也會面臨同樣強大上升壓力,因為供應將持續緊張而陸客對此需求不亞於對豪宅需求。

若考慮價格為二百萬至五百萬的中價樓,則a/b= 36%,即大陸投資移民對中價樓的需求壓力約為對豪宅及中間偏高價樓的一半左右,故由之而生的潛在升值壓力也絕對不容忽視。這還未考慮所謂的豪宅價格急升傳染力。

目前市場或傳媒注意力集中在豪宅環節的陸客需求因素,殊不知同樣強大的陸客買樓需求,亦必嚴重干擾中價市場的穩定。

有移民資金湧進本地樓市,而且不是短期炒作的熱錢,應是一件好事;這個堪稱「地產殖民」的現象,反映香港物業乃至香港社會本身有很高價值。此現象並非香港獨有,倫敦、紐約、三藩市、多倫多、溫哥華,過去或現在都有,而為數不少的港人正是當中的「地產殖民者」。但是,是好事之餘,卻害苦了當地希望首次置業者;這些受害人多屬青、壯之年,是社會的新中堅,如果他們買不起居所,將直接影響社會穩定。香港的這個問題才剛剛出現,特區政府必須認真面對。土地供應太多,將重蹈「八萬五」覆轍;但若是囿於「八萬五」的痛苦回憶而在供應方面過分保守,因而導致中下價樓宇價格如脫繮之馬,則亦是大錯。廢話少說,各位準特首候選人應該拿出具體對應辦法比劃比劃。

註:① 見十九日《信報》頭版資料;②首八個月為五千四百七十八個,九月份數字取首八個月總數之平均;③見《文匯報》八月五日相關文章資料;④見「經絡按揭轉介」研究部最新資料;⑤另一種比較,也許更簡單而理論上更正確,即取255 : 4937 = 5.2%,即大陸投資移民購豪宅者只佔所有豪宅買家百分之五點二,已把豪宅價格推高如此。