2013-03-24

林茵 - 冇地 係真唔係?

通識導賞   星期日生活   2013324

活在香港,「地少人多」是自幼在教科書上讀到定理,「土地供應不足」、及早「建立土地儲備」,則是官員念茲在茲的口號、也是回應住屋和樓價問題的標準答案。

因香港「鬧地荒」,所以海一定要填,公眾討論只能限制在填哪裏及如何減少對環境傷害的層次。

日前第二期「 優化土地供應策略」諮詢開始,從早前的二十五個填海選址中選了五個,連同人工島、岩洞,計劃造地三千公頃,未諮詢完已一副勢在必行的模樣。

不如停一停,諗一諗,

為何要增加土地供應?

什麼是土地儲備?

我們真的不夠地嗎?

去年匆匆下台的前發展局長麥齊光,最大貢獻是告訴我們政府一直秘而不宣的資料——

原來公眾早就擁有多達二千一百公頃的空置住宅地,惜討論未及深化就被其他議題掩蓋。

本土研究社剛出版的新書《不是土地供應——香港土地問題的迷思與真象》就為香港的土地、人口、房屋問題全面埋單計數,可說是理解香港土地問題入門必讀。


透過整全的數據和政策分析,該書拆解刻印在市民腦海多年的「地少人多」和「土地供應不足」兩大迷思;而真象則是,一味增加土地供應,不但不是解決問題的方案,反而是今天廣大市民陷入住屋困境的起源。

本文歸納書中一些精華論點,願更多香港人能認識自己的城市、自己的土地。

本書指出,官方指容納180萬新增人口即要增加4500公頃土地,原來亦沒有嚴謹基礎。官方按2010700萬人口用了約7600公頃住宅地,及9900公頃配套基礎設施用地,得出住宅與配套用地比例約為11.3

繼而推算出:

■每100萬人需要
1100公頃住宅地及1400公頃配套基礎設施

■新增180萬人就需要
2000公頃住宅地及2500公頃配套基礎設施,合共4500公頃

前述已指出,政府人口推算修改為2039年有842萬,新增人口減至132萬,則按政府的方程式,未來26年的新增土地需求應修正為3300公頃。

不容忽視的是,這套算法的基礎其實非常粗疏,當中完全沒有評估過,新增的人口將會居住公營房屋、私人樓宇還是鄉郊居所。從附圖可見,居於不同種類樓宇的居民,佔地面積大相逕庭。如果新增的132萬人口全是低收入人士,居住公屋,則他們的住宅連同配套設施只需1400公頃地了!沒有考慮未來人口的入息和住屋負擔能力如何,需求從何算起?而且,配套基礎設施包括工商用地和道路,當中道路一項,因往日各新市鎮之間分佈甚廣,需建公路接駁,故在往日的發展過程中佔地比重甚高,但今天的道路網已大致建成,未來再發展新的住宅區時,已未必再需要建這麼多的道路,住宅與配套用地的11.3比例亦有高估之嫌。

文 林茵
編輯 蔡曉彤

何謂土地儲備?

是次「優化土地供應策略——維港以外填海及發展岩洞」諮詢,政府指填海是為了建立「超出短期土地需要」的「土地儲備」,故現階段不會指定新填海土地的用途,只為了便利將來一需要就可即時使用。這一方面與其致力營造的「刻下已無地可用」的急逼印象相矛盾,亦令公眾難以開展有意義的討論;不了解土地將來的用途,又如何衡量社會得益和應否付出填海的相應代價呢?

翻舊帳:西九填海區

看本土研究社翻出的舊帳——1990年代的玫瑰園計劃,官方文件明定340公頃的西九龍填海區,除了興建連接機場的道路外,其提供的住宅是作市區重建的安置之用,以保存居民和商戶在原區「根深柢固的社會經濟關係」、「可容納人口約為55萬,其中大部分為擠逼的都會區的受安置居民」。今日所見,大部分這些土地建成由長沙灣、奧運至九龍站的豪宅區,連中產人士都難以負擔,舊城區居民不是被驅逐至偏遠公屋、就是蝸居劏房。對此,本書提出一個全港市民都應關心的問題:連用途都沒指定的新填海計劃,若干年後公眾如何確保這些為「大局」而犧牲的地方用得其所?

不是土地供應,那是……?

書中前半部破解迷思,後半部則主要討論房屋問題的真象和解決方向。本土研究社認為,目前困擾市民大眾的房屋問題,不是源於土地供應不足,而是土地用途的分配與市民需要脫節。

2002年的孫九招至梁振英上台,這十年間政府都強調私營主導、只負責土地供應,即使由2011年起的《施政報告》有提出每年公屋及私人住宅建屋量,亦非硬性指標,政府不一定會達成,私人發展商亦仍是按市場狀况自行決定。而且,政府並無就市民購買私樓的意願和負擔能力作統計調查,無論其提出的建屋目標、還是實際落成的建屋量及樓宇種類,都與市民的實際住屋需要脫節;增加土地供應,只應付了房屋作為投資工具的「市場需求」。

不靠賣地 庫房都會水浸

回頭想想,政府為何如此熱中於「增加土地供應」?除了對「大市場小政府」的執迷外,人們最易想到的是香港低稅率、政府依靠賣地作主要收入來源。原來這又是另一個迷思!書中引用公共專業聯盟黎廣德的文章指出——過去5年政府賣地收入1000億元,不及同期綜合財政盈餘3063億元的三分之一,換言之,即使政府零地價「還地於民」,香港仍會水浸庫房。

另一方面,市民寄望賣地收入豐厚,政府就會用來改善醫療、教育等民生事務,亦是空夢一場。其實政府所有土地相關收入(包括賣地和補地價等)都會撥入「基本工程儲備基金」,只用來發展基建工程,基建之完善又將推高土地價值,於是政府又再賣地、獲豐厚收入、再搞基建,香港就此陷入停不了的發展怪圈!這基金每年約有600億元收入,差不多夠每年起一條高鐵,而目前1325.8億元儲備,不但一般市民無從得益,弱勢社群更會因地價上升和基建發展被逼遷,生活質素不升反跌。


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