2016-06-19

【蘋果日報】股榮:趣BLOG BLOG:毒過「負家產」的計劃 (260)


■黃子華棟篤笑入面講過,「負家產」比「冚家X」更毒,但現時發展商推的奪命按揭絕對是比負家產更毒的計劃。 資料圖片

黃子華棟篤笑入面,有一幕講樓市特別深刻。「不嬲以為『冚家X』係一句好毒的粗口……但係我𠵱家先知,有句嘢毒過呢句好多,嗰句就係『負家產』……當你唔夠錢,你要賣層樓,你首先要變賣晒你所有嘅家產,你先至可以填到條數、賣到層樓。但係你層樓咪你所有的家產囉?咁我就係賣唔到層樓嘛,咁我點賣層樓呀?無錯,你就係賣唔到層樓㗎啦。所以『負家產』的意思就係你要背負住呢層『冚家X』供佢一世」。
負資產的噩夢,很多人未經歷過,包括現時樓市生力軍的80後至90後一群。但只要你保住份工、繼續供得起,銀行打開門做生意,正常按揭不會隨便call loan,只是心理上不好受。不過,新地錦田北鄉郊新盤Park Yoho,上星期推出奪命的「至高無上King's Key120」,按到樓價120%,其中貸款95%作新樓按揭,餘下貸款25%用作轉按現有物業至新地財仔,絕對是比負家產更毒的計劃。
King's Key120的魔鬼陷阱,是免入息審查,一個大學生剛畢業,渴望上車,首期未有,父母只有自住快供滿的物業,首期未能協助。新地這個「120」計劃,恍如救星般,阿仔買層500呎、盛惠500萬元的Park Yoho,首期25萬元,新地財仔借九成半給你。
怕買家仍然手緊,財仔借多25%給你。剛好父母層樓仍有100萬元按揭未還,新地畀多125萬元你,還完之後,剩餘25萬元裝修,這個一層變兩層的劇本,被發展商包裝得「至高無上」。實情是,新買的一層樓,故然要抵押予財仔,另一層「被贖回」的單位,只是由抵押予銀行,變成完完全全抵押給發展商財仔。

樓價只要跌多過5%,你層新樓就變了負資產。唔緊要,這個計劃有三年時間,第一年,供息不供本,息率是P-2.85厘,首年供息10,750元。第2及第3年變番正常,假設利率不變,月供多1.4倍,至25,871元。第4年起做唔到銀行按揭,可向新地申請新按揭,年期做到25年,但要提供入息證明,按息P減1厘,較目前銀行息貴近2厘,月供超過3萬元(以目前銀行壓力測試,月入要超過7萬元),變相要買家3年內賣樓。先𠱁年輕買家入局,3年後樓市倘急轉直下,隨時攞你命。
今年間間地產商淪為財仔,為樓盤買家借到盡,以避金管局按揭規管。新地這招,說穿了,就是用現有單位擔保新買單位的差價。在風險管理上,發展商變相有兩層樓抵押在手,對沖了樓價急跌的最壞預期,新地計到數,反而採用這個計劃的準買家,遇上惡劣情況,就是賠了夫人又折兵。

假設樓價3年後跌了20%,新單位價值由500萬元變成只有400萬元。業主因經濟或失業等無力供樓,要賤價400萬元沽貨,業主仍然欠新地財仔百餘萬元。屆時年老甚至已退休的父母,倘未能成功向銀行申請按揭償還逾百萬元,原先父母自住單位恐被財仔視為銀主盤,要強制拍賣。一間變兩間的美夢,到頭來,自己上車的物業賤賣了,父母退休歸老的物業也賠了,三、四十年間辛苦經營的一切,三年間變成一無所有,諗起已覺得痛。
今年父親節最好的禮物,可能就是「老竇,唔好幫我買樓」。

股榮
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