2018-07-04

【am730】施永青:不應讓居屋回流私人市場 (354)

不應讓居屋回流私人市場

市區的樓價已升逾二萬元一呎,如果居屋的售價以市價的七折計算,亦要一萬四千元一呎;一個500呎的單位,亦要賣700萬,非一般人可以負擔得來。尤其是對那批剛剛未符合資格申請公屋的市民,他們根本很難在這個被投資及外來因素所扭曲的私人市場裏自置居所。若是政府不利用居屋政策扶他們一把,他們會感到很絕望,並對社會充滿怨氣。

為此,林鄭決定調整重訂居屋的售價機制,由與市價掛鈎,改為與銷售對象的負擔能力掛鈎。這是一個正確的做法,應該受到社會各界的歡迎。


當初,居屋之所以需要與市價掛鈎,原因是容許居屋在私人市場以市價出售。那就需要知道,當初出售時,曾按市價折讓了多少,以便將來在私人市場出售時,政府可以按這個比例來要求賣方補地價。


譬如,一間市值一百萬的房屋,政府以七折,即70萬賣了給居屋的買家。那就等如居屋的小業主手上只持有七成業權。另有三成尚在政府手裏。若將來樓價升了,居民的業主能成功以200萬元把居屋在私人市場賣了。這200萬中的三成,即60萬該屬於政府的,稱之為補地價。


這個設計並非沒有理據,只是後來私人市場的樓價,愈來愈受投資因素與外來因素扭曲,以至打一個六折、七折,仍與普通人的購買力有很大距離。其實,政府自己也覺得當前私人市場的樓價並不合理,否則就不會出這麼多的招數企圖把私人市場的樓價壓下來了。如果私人市場的樓價並不合理,那當然不應該用一個不合理的價錢作為居屋訂價的標準。


不過,從政府公布的內容來看,政府可能尚未放棄補地價的構思,否則也不用折算出新的居屋售價將訂在市價五二折水平。這顯示,政府可能仍未決心搭建一個與私人市場割裂的本地民生市場的決心。但現實是香港的私人住宅市場只會愈來愈與本地人的購買力脫節,已沒法再負起解決本地民生需要的功能。若然讓居屋不斷回落私人市場只會把居屋的資源浪費。為何不利用它反複地協助未有樓的香港人上車?


因此,居屋所需要的根本不是一段更長的限售時間,而是要規定在轉售時,仍得賣給未曾置業的香港永久居民。這樣,居屋的功能就能反複發揮,當居屋建了一定的數量之後,以後每年就只需為新增人口建居屋,而不用為未有樓的人建居屋,政府要拼命建居屋的壓力就可以減少。


此之所以,我不贊成讓居屋拿來出租,不管補不補地價都不可以。因為,居屋的作用是讓香港人可以擁有自己的居所,而不是助香港人買樓收租。如果一個居屋的業主可以將自己的樓宇作出租用途,顯示他已在其他地方有樓住,那他就應該把社會曾經助他置業的樓宇,再次用來幫助其他未有樓的香港人置業。


若然,有人願意讓自己的居屋空置,自己卻住在別的地方,那就是浪費社會資源,政府應向空置的居屋徵收懲罰性的空置稅,以促使他們把物業回流居屋市場。



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1 comment:

Unknown said...

施生,星加坡組屋模式,講咗二十幾年,特區政府四朝特首都係得個研究,再研究。香港已經唔再講同星加坡競爭,只估住同大灣區合併㗎喇。